テナントビジネスがもたらす
持続可能な社会
空き家は、既存の用途で用済みとなった事から発生することが大半であると思います。テナントビジネスは、現在、社会的に大きな問題となっている空き家の問題を、既存用途から成長産業への用途に変更することで、街が賑わい不動産産価値の向上に繋がります。
テナントビジネスは、事業用不動産仲介の一定のスキルと物件を探されている方の問合せが入る、情報インフラを組み合わせることで空き家の再生を実現させ、今後も加速していきます。
テナントビジネスの5つの強み当社が成長し続けている理由
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マーケットが大きい
日本には500万軒を超える事業所が存在します。 2,400兆円とも言われている日本の不動産資産の約半分1,200兆円が事業用不動産。 巨大なマーケットが事業フィールドとなります。
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普遍的なニーズの存在
事業用不動産の秘匿性から、普遍的なニーズが存在する市場にも関わらず、必要としている方に対し情報インフラが未熟。 その業界特性をこのビジネスモデルはいかします。
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先行投資が不要
創りあげた情報インフラは、 今後も起こり続ける事業構造の変化に対応し、 安定かつ継続した事業運営が可能。
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競争相手が少ない
居住用不動産とは違い、 競争相手が少ないマーケットヘの事業参入は確実に成果が出ることが既に立証されています。
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フローからストックビジネスへ
手元資金が十分に必要と言われるストックビジネス。フロービジネスからスタートし、 ストックビジネスヘ移行できる数少ないビジネスモデルのひとつとなっています。
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マーケットが大きい
巨大なマーケットの事業フィールドは、通年、廃業と新設を繰り返し、テナントビジネスはその入替りの一部を事業として介入していきます。総務省統計局の2003年の調査では、実に147万社が廃業し、125万社が新設されています。
7-5 産業、存続・新設・廃業別民営事業所数と従業者数(令和3年) 産業 事業所数 従業者数(1,000人) 総数 廃業
事業所総数 廃業
事業所存続
事業所新設
事業所存続
事業所新設
事業所全産業 ❶5,156,0633,905,053 1,251,010 ❷1,470,28457,950 44,898 13,052 11,640 農林漁業
(個人経営を除く)42,458 27,363 15,095 5,574 454 309 144 47 鉱業、採石業、
砂利採取業1,865 1,557 308 354 20 17 3.0 2.5 建設業 485,135 377,462 107,673 116,979 3,737 2,973 764 628 製造業 412,617 352,337 60,280 99,718 8,804 7,743 1,061 1,127 電気・ガス・
熱供給・水道業9,139 3,504 5,635 1,650 202 122 80 62 情報通信業 76,559 41,098 35,461 22,650 1,987 1,259 727 477 運輸業、郵便業 128,224 98,319 29,905 31,470 3,265 2,634 631 486 卸売業、小売業 1,228,920 961,691 267,229 404,346 11,612 8,934 2,678 2,833 金融業、保険業 83,852 60,949 22,903 23,055 1,494 1,166 329 320 不動産業、
物品賃貸業374,456 266,370 108,086 93,101 1,618 1,157 461 350 学術研究、専門・
技術サービス業252,340 162,848 89,492 63,896 2,119 1,489 630 417 宿泊業、
飲食サービス業599,058 445,071 153,987 258,146 4,679 3,285 1,394 1,840 生活関連サービス業、
娯楽業1)434,209 349,193 85,016 126,097 2,176 1,689 487 607 教育、学習支援業 163,357 119,953 43,404 50,793 1,951 1,602 348 285 医療、福祉 462,531 338,085 124,446 91,748 8,162 6,482 1,680 959 複合サービス事業 32,131 30,443 1,688 2,844 436 412 24 31 サービス業
(他に分類されないもの)2)369,212 268,810 100,402 77,863 5,234 3,626 1,608 1,169 「経済センサス - 活動調査」(6月1日現在)による。7-1 表脚注参照。平成 28 年経済センサス - 活動調査から令和3年経済センサス - 活動調査の5年間の異動状況についてみたものであり、ある1年間の異動状況をみたものではない。
1) 家事サービス業を除く。 2) 外国公務を除く。
資料 総務省統計局、経済産業省「経済センサス - 活動調査結果」❶日本全国で、
約515万以上の
様々な業種・業態の事業所❷約28%が廃業し、
約24%が新設されている(廃業)
147万社÷365日÷24時間=167社
(新設)
125万社÷365日÷24時間=142社
1時間あたり
約167社
の事業所が廃業し、
約142社
の事業所が開業している。新規テナントを探している事業者は、地域、業種に関係なく、見込める市場である。
出典:総務省統計局ホームページ
https://www.stat.go.jp/data/nihon/07.html -
普遍的なニーズの存在
毎年入れ替わりが相当数ある市場の中で、下図が示すようにインターネット上に掲載されている物件数は、地方都市ほど僅少で市場のニーズに応えることができていません。滋賀県でテナントビジネスを実践している当社は、1社で指数84.7と高い水準を保っています。
「テナントビジネス」はこれから、創り上げる市場 地域 都道府県名 総人口(1,000人) 掲載数(件) 指数 北海道 北海道 5,224 392 7.4 東北 青森県 1,237 69 5.5 岩手県 1,210 259 21.2 宮城県 2,301 1,200 51.6 秋田県 959 83 8.6 山形県 1,068 133 12.3 福島県 1,833 552 29.8 首都圏 茨城県 2,867 701 24.2 栃木県 1,933 887 45.4 群馬県 1,939 815 41.6 埼玉県 7,344 2,422 32.7 千葉県 6,284 1,999 31.5 東京都 14,047 14,229 100.0 神奈川県 9,237 5,162 55.3 甲信越
北陸新潟県 2,201 474 21.3 富山県 1,034 368 35.2 石川県 1,132 304 26.6 福井県 766 57 7.4 山梨県 809 339 41.5 長野県 2,048 264 12.8 中部 岐阜県 1,978 821 41.1 静岡県 3,633 1,677 45.7 愛知県 7,542 5,556 72.9 三重県 1,770 782 43.7 関西 滋賀県 1,413 303 21.2 ❶TS1,000 855 84.7 京都府 2,578 1,702 65.4 大阪府 8,837 9,775 109.5 兵庫県 5,465 4,406 79.8 奈良県 1,324 573 42.8 和歌山県 922 500 53.7 中国
四国鳥取県 553 17 3.0 ❷島根県671 5 0.7 岡山県 1,888 995 52.2 広島県 2,799 1,330 47.0 山口県 1,342 261 19.3 徳島県 719 372 51.2 香川県 950 553 57.6 愛媛県 1,334 649 48.2 高知県 691 179 25.6 九州
沖縄福岡県 5,135 2,665 51.4 佐賀県 811 181 22.1 長崎県 1,312 623 47.0 熊本県 1,738 750 42.7 大分県 1,123 698 61.5 宮崎県 1,069 87 8.1 鹿児島県 1,588 623 38.8 沖縄県 1,467 71 4.8 合計 126,125 66,863 参照資料 総務省統計局「国勢調査結果」「人口推計」
総務省統計局ホームページ https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html
掲載数:大手不動産ポータルサイト2024年5月2日現在の貸店舗の掲載数
TS:弊社の掲載数と指数(商圏人口を滋賀県の人口の70%≒100万人とした場合)
指数 東京都を100とした場合の人口に対する事業用物件掲載数の指数
「都道府県別 事業用物件の掲載数と人口による指数」
東京都を指数100として人口比率で、各都道府県の大手ポータルサイトの件数と、指数をあらわした表
※物件DBとはネットに公開されている賃貸・売買不動産情報を云う。地方都市の事業用不動産の賃貸の情報は、都心部と比較すると貧弱で独立開業したい方をはじめテナント物件を探されている方に十分な情報がネット市場にない。
❶「テナントビジネス」を実践している弊社は、登録物件数が855件あり、人口1,000人対し約85件と、たった1社でポータルサイト掲載の14,000社集まった東京都よりも、豊富な物件DBを保有しております。
❷人口1,000人に対して東京都は約100件の掲載がありますが、指数最低の島根県では、人口1,000人に対し、たった0.7件の掲載件数しかありません。
居住用不動産 事業用不動産 ・顧客の選択基準が限られている ・顧客の選択基準が多様 ・物件DBの作成が容易
(地域で数十社の管理会社がデータ保有)・物件DBの作成に、マンパワーとノウハウが必要・物件DBの作成に、マンパワーとノウハウが必要 -
先行投資が不要
市場構造は、下図のように様々な要因で変化してきました。そして、その変化で事業用物件の入替りが起きます。テナントビジネスは、その時代の成長産業のクライアントから依頼を受け、物件探しのサポートをします。市場構造の変化は常に起こりますので、依頼が絶えることはありません。一般的な事業は、その変化を予測して投資を行い、その予測が的中すれば事業は成功しますが、しなければ大きな損失につながります。
“テナントビジネス”の優れているところは、営業エリアの飲食・物販・サービス・倉庫・工場など様々な用途に適する事業用不動産の賃貸・売買が可能な物件のデータベースを持っていますので、予測して投資を行うことなく、その変化を自動的に集客というかたちで、享受することができ、事業は安定かつ継続することができます。
道路交通法
強化ロードサイド
立地居酒屋が
駅前立地へ駅近くの
空き店舗が活性化デジタル
カメラの普及プリント
専門店の閉店買取り店・
飲食店に変化消防法:ガソリンスタンド
地下タンクの改修義務地下タンクの改修費用の負担、
ハイブリッド車の普及により、
ガソリンスタンドの閉店ドラッグストア・
コンビニに変化ネットフリックスなどの
ビデオオンデマンドの普及レンタル
ビデオ店の閉店空き店舗が
変化 -
競争相手が少ない
事業用不動産を専門に扱う不動産業者は、居住用不動産を専門に扱う業者と比較して僅少です。事業用不動産を保有する多くの企業は、稼働中の事務所や工場、店舗等の賃貸・売却は従業員や多くの取引先等の関係者が存するため、オープンにして欲しくない事情を抱えていることが多く、このような特性から依頼を受けた不動産会社は自身の持つネットワークを駆使してクライアントの要求を満たすことが、非常に困難であったため、業界に顔の広い一握りの業者でしか事業として成り立たなかった背景があり、事業用不動産を専門に扱う不動産業者が僅少なのです。
現在も残るその秘匿性をテナントビジネスは、一部の広告活動が可能な事業用不動産をインターネットに公開し集客することにより、秘匿性のあるクライアントから依頼を受けた物件も効率的にマッチングが可能になりました。
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フローからストックビジネスへ
テナントビジネスは、事業用不動産の仲介時に発生する手数料が主な売上となります。そして、事業を継続すればするほど、管理物件をする物件が増えます。
また、事業用物件を探されている方のストックも増え、クライアントである貸主より勢集依頼が増え、借主よりリピートの依頼が入り、管理物件の入退去がおこりetcなど、フロービジネスでありながら、経営が安定するストックビジネス寄りに売上比率がシフトします。過去した仕事が将来までいかされるビジネスモデルです。
事例
商店街のシャッターが
閉まっていた物件が飲食店に再生
![築年数不詳の物件を貸主が耐震補強し再生した物件](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_1-1.jpg)
![築年数不詳の物件を貸主が耐震補強し再生した物件](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_1-2.jpg)
![自転車を廃業し、飲食店へ、貸主は現在も奥で居住中](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_2.jpg)
貸主は現在も奥で居住中
![自営の散髪屋を廃業し、タピオカ店へ賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_3.jpg)
タピオカ店へ賃貸
築年数50年近い物件を内装協力金方式で、学習塾に生まれ変わった物件
![築年数50年近い物件を内装協力金方式で、学習塾に生まれ変わった物件](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_4.jpg)
築年数50年近い物件を内装協力金方式で、学習塾に生まれ変わった物件
躯体は頑丈に出来ていましたが内装の設備は、空調・トイレ等とても利用できる状態ではありませんでした。
貸主も、費用を多分に負担してまで貸す予定がなく、改装費用1200万円の半分を借主が負担するかたちで、契約締結に至りました。リースバック方式で、600万円を負担した借主が、5年間賃料から10万円を相殺し支払うことで、内装が綺麗になり、地元no1の学習塾になりました。
自宅の一部分又は全部を店舗へ賃貸
![自営の定食屋を廃業し、整骨院に賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_5.jpg)
整骨院に賃貸
![空家を一棟ごと飲食店に賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_6.jpg)
![自宅の一部分をカフェに賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_7.jpg)
![自宅の一部分をネイルサロンに賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_8.jpg)
ネイルサロンに賃貸
市街化調整区域内の使っていない更地を賃貸
![長期間未使用の更地を運送業のトラック置場として活用](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_9.jpg)
運送業のトラック置場として活用
![小規模な閉鎖したガソリンスタンドを解体し、建築資材置き場に賃貸](https://tenant.shop/wp-content/themes/tenant-shop/2024/img/business/example_10.jpg)
ガソリンスタンドを解体し、
建築資材置き場に賃貸