テナントビジネス

テナントビジネスがもたらす
持続可能な社会

空き家は、既存の用途で用済みとなった事から発生することが大半であると思います。テナントビジネスは、現在、社会的に大きな問題となっている空き家の問題を、既存用途から成長産業への用途に変更することで、街が賑わい不動産産価値の向上に繋がります。

テナントビジネスは、事業用不動産仲介の一定のスキルと物件を探されている方の問合せが入る、情報インフラを組み合わせることで空き家の再生を実現させ、今後も加速していきます。

テナントビジネスの5つの強み当社が成長し続けている理由

マーケットが大きい

日本には500万軒を超える事業所が存在します。 2,400兆円とも言われている日本の不動産資産の約半分1,200兆円が事業用不動産。巨大なマーケットが事業フィールドとなります。
普遍的なニーズの存在

事業用不動産の秘匿性から、普遍的なニーズが存在する市場にも関わらず、必要としている方に対し情報インフラが未熟。その業界特性をこのビジネスモデルはいかします。
先行投資が不要

創りあげた情報インフラは、今後も起こり続ける事業構造の変化に対応し、安定かつ継続した事業運営が可能。
競争相手が少ない

居住用不動産とは違い、競争相手が少ないマーケットヘの事業参入は確実に成果が出ることが既に立証されています。
フローからストックビジネスへ

手元資金が十分に必要と言われるストックビジネス。フロービジネスからスタートし、ストックビジネスヘ移行できる数少ないビジネスモデルのひとつとなっています。

マーケットが大きい

巨大なマーケットの事業フィールドは、通年、廃業と新設を繰り返し、テナントビジネスはその入替りの一部を事業として介入していきます。総務省統計局の2003年の調査では、実に147万社が廃業し、125万社が新設されています。

7-5 産業、存続・新設・廃業別民営事業所数と従業者数（令和３年）
産業	事業所数				従業者数（1,000人）
	総数			廃業事業所	総数			廃業事業所
	総数	存続事業所	新設事業所	廃業事業所	総数	存続事業所	新設事業所	廃業事業所
全産業	❶ 5,156,063	3,905,053	1,251,010	❷ 1,470,284	57,950	44,898	13,052	11,640
農林漁業（個人経営を除く）	42,458	27,363	15,095	5,574	454	309	144	47
鉱業、採石業、砂利採取業	1,865	1,557	308	354	20	17	3.0	2.5
建設業	485,135	377,462	107,673	116,979	3,737	2,973	764	628
製造業	412,617	352,337	60,280	99,718	8,804	7,743	1,061	1,127
電気・ガス・熱供給・水道業	9,139	3,504	5,635	1,650	202	122	80	62
情報通信業	76,559	41,098	35,461	22,650	1,987	1,259	727	477
運輸業、郵便業	128,224	98,319	29,905	31,470	3,265	2,634	631	486
卸売業、小売業	1,228,920	961,691	267,229	404,346	11,612	8,934	2,678	2,833
金融業、保険業	83,852	60,949	22,903	23,055	1,494	1,166	329	320
不動産業、物品賃貸業	374,456	266,370	108,086	93,101	1,618	1,157	461	350
学術研究、専門・技術サービス業	252,340	162,848	89,492	63,896	2,119	1,489	630	417
宿泊業、飲食サービス業	599,058	445,071	153,987	258,146	4,679	3,285	1,394	1,840
生活関連サービス業、娯楽業1）	434,209	349,193	85,016	126,097	2,176	1,689	487	607
教育、学習支援業	163,357	119,953	43,404	50,793	1,951	1,602	348	285
医療、福祉	462,531	338,085	124,446	91,748	8,162	6,482	1,680	959
複合サービス事業	32,131	30,443	1,688	2,844	436	412	24	31
サービス業（他に分類されないもの）2）	369,212	268,810	100,402	77,863	5,234	3,626	1,608	1,169

「経済センサス - 活動調査」（6月1日現在）による。7-1 表脚注参照。平成 28 年経済センサス - 活動調査から令和3年経済センサス - 活動調査の5年間の異動状況についてみたものであり、ある1年間の異動状況をみたものではない。
1）家事サービス業を除く。 2）外国公務を除く。
資料総務省統計局、経済産業省「経済センサス - 活動調査結果」

❶

日本全国で、
約515万以上の
様々な業種・業態の事業所

❷

約28％が廃業し、
約24％が新設されている

（廃業）
147万社÷365日÷24時間＝167社
（新設）
125万社÷365日÷24時間＝142社
1時間あたり
約167社
の事業所が廃業し、
約142社
の事業所が開業している。

新規テナントを探している事業者は、地域、業種に関係なく、見込める市場である。

出典：総務省統計局ホームページ
https://www.stat.go.jp/data/nihon/07.html

普遍的なニーズの存在

毎年入れ替わりが相当数ある市場の中で、下図が示すようにインターネット上に掲載されている物件数は、地方都市ほど僅少で市場のニーズに応えることができていません。滋賀県でテナントビジネスを実践している当社は、1社で指数84.7と高い水準を保っています。

「テナントビジネス」はこれから、創り上げる市場
地域	都道府県名	総人口（1,000人）	掲載数（件）	指数
北海道	北海道	5,224	392	7.4
東北	青森県	1,237	69	5.5
		岩手県	1,210	259	21.2
		宮城県	2,301	1,200	51.6
		秋田県	959	83	8.6
		山形県	1,068	133	12.3
		福島県	1,833	552	29.8
首都圏	茨城県	2,867	701	24.2
		栃木県	1,933	887	45.4
		群馬県	1,939	815	41.6
		埼玉県	7,344	2,422	32.7
		千葉県	6,284	1,999	31.5
		東京都	14,047	14,229	100.0
		神奈川県	9,237	5,162	55.3
甲信越北陸	新潟県	2,201	474	21.3
		富山県	1,034	368	35.2
		石川県	1,132	304	26.6
		福井県	766	57	7.4
		山梨県	809	339	41.5
		長野県	2,048	264	12.8
中部	岐阜県	1,978	821	41.1
		静岡県	3,633	1,677	45.7
		愛知県	7,542	5,556	72.9
		三重県	1,770	782	43.7
関西	滋賀県	1,413	303	21.2
		❶ TS	1,000	855	84.7
		京都府	2,578	1,702	65.4
		大阪府	8,837	9,775	109.5
		兵庫県	5,465	4,406	79.8
		奈良県	1,324	573	42.8
		和歌山県	922	500	53.7
中国四国	鳥取県	553	17	3.0
		❷ 島根県	671	5	0.7
		岡山県	1,888	995	52.2
		広島県	2,799	1,330	47.0
		山口県	1,342	261	19.3
		徳島県	719	372	51.2
		香川県	950	553	57.6
		愛媛県	1,334	649	48.2
		高知県	691	179	25.6
九州沖縄	福岡県	5,135	2,665	51.4
		佐賀県	811	181	22.1
		長崎県	1,312	623	47.0
		熊本県	1,738	750	42.7
		大分県	1,123	698	61.5
		宮崎県	1,069	87	8.1
		鹿児島県	1,588	623	38.8
		沖縄県	1,467	71	4.8
	合計	126,125	66,863

参照資料　総務省統計局「国勢調査結果」「人口推計」
総務省統計局ホームページ https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html
掲載数：大手不動産ポータルサイト2024年5月2日現在の貸店舗の掲載数
TS：弊社の掲載数と指数（商圏人口を滋賀県の人口の70%≒100万人とした場合）
指数　東京都を100とした場合の人口に対する事業用物件掲載数の指数
「都道府県別　事業用物件の掲載数と人口による指数」
東京都を指数100として人口比率で、各都道府県の大手ポータルサイトの件数と、指数をあらわした表
※物件DBとはネットに公開されている賃貸・売買不動産情報を云う。

地方都市の事業用不動産の賃貸の情報は、都心部と比較すると貧弱で独立開業したい方をはじめテナント物件を探されている方に十分な情報がネット市場にない。

❶

「テナントビジネス」を実践している弊社は、登録物件数が855件あり、人口1,000人対し約85件と、たった1社でポータルサイト掲載の14,000社集まった東京都よりも、豊富な物件DBを保有しております。

❷

人口1,000人に対して東京都は約100件の掲載がありますが、指数最低の島根県では、人口1,000人に対し、たった0.7件の掲載件数しかありません。

居住用不動産	事業用不動産
・顧客の選択基準が限られている	・顧客の選択基準が多様
・物件DBの作成が容易（地域で数十社の管理会社がデータ保有）	・物件DBの作成に、マンパワーとノウハウが必要・物件DBの作成に、マンパワーとノウハウが必要

先行投資が不要

市場構造は、下図のように様々な要因で変化してきました。そして、その変化で事業用物件の入替りが起きます。テナントビジネスは、その時代の成長産業のクライアントから依頼を受け、物件探しのサポートをします。市場構造の変化は常に起こりますので、依頼が絶えることはありません。一般的な事業は、その変化を予測して投資を行い、その予測が的中すれば事業は成功しますが、しなければ大きな損失につながります。

“テナントビジネス”の優れているところは、営業エリアの飲食・物販・サービス・倉庫・工場など様々な用途に適する事業用不動産の賃貸・売買が可能な物件のデータベースを持っていますので、予測して投資を行うことなく、その変化を自動的に集客というかたちで、享受することができ、事業は安定かつ継続することができます。

道路交通法
強化

ロードサイド
立地居酒屋が
駅前立地へ

駅近くの
空き店舗が活性化

デジタル
カメラの普及

プリント
専門店の閉店

買取り店・
飲食店に変化

消防法：ガソリンスタンド
地下タンクの改修義務

地下タンクの改修費用の負担、
ハイブリッド車の普及により、
ガソリンスタンドの閉店

ドラッグストア・
コンビニに変化

ネットフリックスなどの
ビデオオンデマンドの普及

レンタル
ビデオ店の閉店

空き店舗が
変化
競争相手が少ない

事業用不動産を専門に扱う不動産業者は、居住用不動産を専門に扱う業者と比較して僅少です。事業用不動産を保有する多くの企業は、稼働中の事務所や工場、店舗等の賃貸・売却は従業員や多くの取引先等の関係者が存するため、オープンにして欲しくない事情を抱えていることが多く、このような特性から依頼を受けた不動産会社は自身の持つネットワークを駆使してクライアントの要求を満たすことが、非常に困難であったため、業界に顔の広い一握りの業者でしか事業として成り立たなかった背景があり、事業用不動産を専門に扱う不動産業者が僅少なのです。

現在も残るその秘匿性をテナントビジネスは、一部の広告活動が可能な事業用不動産をインターネットに公開し集客することにより、秘匿性のあるクライアントから依頼を受けた物件も効率的にマッチングが可能になりました。
フローからストックビジネスへ

テナントビジネスは、事業用不動産の仲介時に発生する手数料が主な売上となります。そして、事業を継続すればするほど、管理物件をする物件が増えます。

また、事業用物件を探されている方のストックも増え、クライアントである貸主より勢集依頼が増え、借主よりリピートの依頼が入り、管理物件の入退去がおこりetcなど、フロービジネスでありながら、経営が安定するストックビジネス寄りに売上比率がシフトします。過去した仕事が将来までいかされるビジネスモデルです。